Wolfgang Prabel

Die meisten Leser habe ich auf den Goldseiten mit meinen Ratgebern. Heute habe ich mal einen Leitfaden für den Eigenheimbau eingestellt, natürlich unter besonderer Berücksichtigung der Verwahrung von Edelmetallen und der Sicherheit gegen Einbruch.

„Einmal im Leben“ hieß der erste große Film von Dieter Wedel. Der Ingenieur Bruno Semmeling baut für seine Familie ein Einfamilienhaus bei Hamburg, das später fertig wurde, als geplant und das mehr kostete als vorgesehen. Der Dreiteiler war 1972 mit einer Fernseh-Einschaltquote von 68 % ein sogenannter Straßenfeger. Er hat an Aktualität nichts eingebüßt.

Die meisten Bauherren suchen sich ein Haus von der Stange von einem Bauträger aus. Und sie brauchen eine Finanzierung und ein Baugrundstück. Ein fertiges Haus kann man auch kaufen. Aber da muß man die Grunderwerbssteuer nicht nur für das Grundstück, sondern für den ganzen Hauspreis bezahlen. In einigen Bundesländern ist das richtig Geld, zum Beispiel in Schleswig-Holstein 6,5 % und in Berlin 6 %. Der zweite Nachteil ist: Bei einem neu errichteten Fertighaus kann der Baubetrieb viele Mängel verstecken. Der Bauherr hat die Fundamentsohle, die Abdichtung gegen Erdfeuchte und den Rohbau nie gesehen. Alles ist beim Fertighaus durch Ausbauelemente schön verdeckt oder es ist beerdigt.

Wenn sich der Bauherr um den Bau nicht kümmert, weil er zum Beispiel keine Zeit hat, nützt es ihm nichts, wenn er nur das Grundstück kauft, und dann den Bau errichten läßt. Auch in diesem Fall kann der Baubetrieb machen, was er will.

Die meisten Häuser von der Stange werden ohne Fundament und Bodenplatte und ohne Grundleitungen verkauft. Darum muß sich der Bauherr selber kümmern. Empfehlenswert ist die Erstellung eines Baugrundgutachtens. Dieses Geld sollte man nicht sparen. So ein Gutachten kostet 500 bis 1.500 € je nach Schwierigkeit. Es kann aber den hundertfachen Ärger ersparen. Ich habe es mal erlebt, daß das Gutachten gespart wurde und 70 Zentimeter unter der Oberfläche stand Grundwasser. Der Baubetrieb war schon beauftragt und das Gründungskonzept mußte geschwind von Streifenfundamenten auf Bodenplatte geändert werden: Folge waren Mehrkosten. Eine Baugrundabnahme, das heißt ein Beschau der Baugrubensohle durch den Baugrundgutachter vor der Fundamenterrichtung ist ebenso wichtig, denn Gründungsschäden sind teuer und nur mit Wahnsinnsaufwand korrigierbar.

Ein Nivellement, also eine Höhenvermessung des Baugrundstücks sollte auch nicht gespart werden, damit zum Schluß die Höhen der Entwässerungsleitungen stimmen und den Anschluß ans Kanalnetz ermöglichen. Ärger können auch falsche Höhen des Gebäudes gegenüber der Baugenehmigung oder dem Bebauungsplan bringen. Nachbarn können klagen, Bauämter können Teilabbrüche verfügen, das passierte auch in Dieter Wedels Film. An der lagemäßige Einmessung darf man natürlich auch nicht sparen, damit Nachbarschaftsabstände und Baufluchten stimmen.

Ich habe oft den Jammer gesehen, wenn die Fundamente und Grundleitungen hergestellt werden. Einbindetiefen der Fundamente werden unterschritten, Kies- oder Schotterpolster mit Minderstärken eingebaut und Grundleitungen so liederlich verlegt, daß das Wasser nach der Absackung der Leitungen den Berg hinauffließen muß. Nach dem Guß der Bodenplatte kommt man nicht mehr dran und kann nichts korrigieren. Und man kann dann auch nicht mehr sehen, was der Betrieb alles gespart hat.

Der Bodenaushub und das Fundament erfordern die Anwesenheit des Bauherrn oder eines sachkundigen Ingenieurs. Einmal stand ich beim Aushub neben der Baugrube und bemerkte in Echtzeit, daß der unterste Meter des Aushubs Kies war. Das waren etwa 400 Kubikmeter Kies mit einem Wert von 8.000 Euro. Das hätte der Betrieb innerhalb von 2 Stunden weggefahren, wenn ich nicht verfügt hätte, daß dieses Material auf die Seite gelegt wird.

Ein weiteres heikles Thema ist die Kellerabdichtung, soweit man einen Keller errichten läßt. Hier sollte man unbedingt auf einer Abnahme der Abdichtung vor der Erdanfüllung bestehen und einen Fachmann heranziehen, den man dafür auch bezahlt, und der für Haftungsfälle versichert ist. Machen Sie eine Kopie von der Berufshaftpflichtversicherung des Fachmanns. Genauso sollte man eine Rohbauabnahme vorsehen, bevor alles zugeputzt und verkleidet wird.

Wenn die Erdgeschoßdecke steht, kann man sich als Bauherr etwas zurücklehnen. Fehler, die im aufgehenden Bauwerk passieren sind billiger zu korrigieren. Da gibt es aber Ausnahmen. Das sind Stärken von Dämmstoffen und Schalldämmungen unter dem Estrich, Estrichstärken selbst und das Auflager von Dachdecken auf der Außenwand. Werden diese Decken unsachgemäß aufgelegt gibt es zwangsläufig Wandschäden.

Viele Bauherren werden erst munter, wenn am Putz, am Teppichbelag oder an der Malerarbeit ein Makel ist. Das sind aber billige Bagatellmängel, die behebbar sind. Die teuren Mängel entstehen dort, wo die Frau des Bauherrn nicht hinsieht. Schadensschwerpunkte sind Wandabdichtungen, Folien in der Außenwandkonstruktion, Terrassenentwässerungen, Balkonabdichtungen, kurz alles wo Wasser Schaden anrichten kann.

Ja, wir sind hier bei den Goldseiten. Den brandsicheren Tresor für das Edelmetall sollte man einheben lassen, bevor die Kellerdecke errichtet wird. Und er sollte nicht unter 500 kg wiegen. Wandtresore sind Mumpitz. In einigen Häusern gibt es Tresorräume mit starken Betonwänden. Diese Wände erhalten eine Spezialarmierung, die man nicht durchbohren kann.

Grundsätzlich sind viele moderne Wandaufbauten nicht einbruchsicher. Oft handelt es sich um Holzrahmenkonstruktionen mit Dämmung und einer dünnen Innen- und Außenbeplankung. Wenn man gut gefrühstückt hat, oder etwas Werkzeug dabei greift man da durch. Wenn man ein Haus ohne Massivwände erwirbt, sollte man wenigstens einen stark gesicherten Betonkeller haben. Stark gesichert auch gegen die Wohnetagen.

Der Sicherheit des Hauses dient es, wenn man die Zahl der Türen begrenzt, für Nebeneingänge und Verbindungstüren zwischen der Garage und Haus einbruchhemmende Stahltüren wählt, die Haupttür einbruchsicher und die Fenster nach den Empfehlungen des Rosenheimer Fensterinstitutes einbruchhemmend ausführen läßt. Die Glaser werben damit, daß Wärmeschutzverglasung einbruchsicher ist. Das ist aber nur der Fall, wenn auch der Rahmen und die Beschläge hochwertig sind und das Fenster abschließbar ist. Eine wärmebrückenfreie Befestigung des Rahmens ist nicht unbedingt einbruchsicher. Man sollte den Bauträger vertraglich zu einer gesicherten Bauweise verpflichten und das auch kontrollieren.

Hunde sollten im Haus untergebracht werden, wenn sie einen Wert für die Objektbewachung haben sollen. Wenn sie draußen sind, werden sie von Profis vergiftet. Ein norddeutscher Rentner wurde auf dem Weg zum Zwinger von Einbrechern überfallen. Fazit: Ein freistehender Zwinger richtet sicherheitstechnisch mehr Schaden als Nutzen an. Ein Hund der im Haus wütend bellt, wenn ein Fremder an der baulichen Hülle hantiert, ist abschreckend.

Auf eine Alarmanlage sollte man nicht verzichten. Es sollte schon draußen klar erkennbar sein, daß es sie gibt. Sie muß nicht unbedingt irgendwo aufgeschaltet sein. Es reicht, wenn sie lange genug extremen Krach macht. Man kann auch Anlagen wählen, die Rauchmelder mit beinhalten und den Brandschutz mit erledigen. Alarmanlagen baut man nachträglich ein, damit nicht ein ganzer Pulk von Bauhandwerkern das Sicherungskonzept kennt.

Die Gartengestaltung dient der Sicherheit – oder auch nicht. Umlaufende dichte Hecken sind derzeit sehr beliebt. Sie erleichtern Einbrechern die Arbeit, weil diese beim Bruch nicht gesehen werden. Die Hauseingänge sollten von Nachbarn eingesehen werden können, ebenso wie große Terrassenfenster. Auf keinen Fall dürfen sich im Außenbereich Steckdosen befinden, die für Elektrowerkzeuge der Einbrecher zur Verfügung stehen. Leitern und Aufstiegshilfen dürfen nicht im Grundstück herumliegen.

Die meisten Einbrecher ergreifen diesen Beruf, weil sie faul und unfähig sind. Entsprechend schlecht vorbereitet und ausgerüstet gehen sie oft ans Werk. Insbesondere wenn sie alkoholkrank oder rauschgiftsüchtig sind. Wenn sie auf Widerstände stoßen, geben sie auf und gehen zum Nachbarn. Davon unterscheiden sich die Hochqualifizierten vom Balkan. Sie sind hervorragend ausgerüstet und ausgebildet, arbeiten blitzschnell, präzise wie ein Schweizer Uhrwerk und bewundernswert professionell in Teamarbeit. Hut ab! Diese Experten sehen aber vorher nach, ob das Objekt stark gesichert ist und erkennen wirksame Alarmsysteme. Sie gehen bei zu viel Widerständen lieber zum leichtsinnigen Nachbarn.

Nun noch mal allgemeines. Man muß den Bauträger ständig konsequent auf Termintreue kontrollieren. Sonst wird man hängengelassen, wie Bruno Semmeling im Film von Dieter Wedel. Und man muß unbedingt darauf achten, daß die Abschlagszahlungen genau dem Bautenstand entsprechen. Es gab viele Pleiten bei Bauträgern und bei einer Überzahlung bekommt man in solch einem Fall die überzahlte Leistung nicht mehr.

Vielen Bauherren fällt dieser und jener Wunsch erst ein, wenn der Bauvertrag schon abgeschlossen ist. Nachträge sind immer teurer, als wenn man sich gleich überlegt, was man will. Das ist nicht böser Wille der Bauschaffenden, sondern die haben dadurch auch tatsächlichen Mehraufwand, der meistens organisatorisch ist.

Der schlaue Käufer wird ein fertiges Haus kaufen, das schon bewohnt war, am besten aus den 90er Jahren. Damals erlaubten die geltenden Bauvorschriften solidere Bauten, als heute. Insbesondere die Bauhygiene und die Einbruchsicherheit waren damals in der Regel besser, weil die Dämmanforderungen nicht zu hoch und nicht zu niedrig waren. Viele Häuser aus dieser Zeit haben vorbildliche massive Wandaufbauten. Bei der Besichtigung sollte man sich aber vom Fachmann kostenpflichtig und berufshaftpflichtversichert beraten lassen. Wenn ein Haus 10 Jahre alt ist, sind auch eventuelle Schäden schon eingetreten und sichtbar (außer Haustechnikmängeln).

Ja, wer ist ein Fachmann? Für den Baugrund gibt es den Baugrundgutachter. Für das Haus muß man sich zwischen Ingenieur und Architekt entscheiden. Die meisten oben erwähnten Probleme erfordern Ingenieurwissen. Aber auch ein erfahrener bauleitender Architekt kann das leisten. Reine Entwurfsarchitekten sollte man nicht beauftragen. Das sind Maler, die von der Baustelle keine Ahnung haben. Es gibt gute und schlechte Ärzte, und es gibt auch gute und schlechte Ingenieure und Architekten. Man sollte sich nach Referenzen erkundigen und bei anderen Bauherren auch mal nachfragen, ob wirklich alles gut war, das gilt noch mehr für die Wahl des Bauträgers. Über die Haustechnik, insbesondere das Heizungssystem werde ich gesondert schreiben. Da wurden die Bauherren vom Staat die letzten 25 Jahren nur in den April geschickt.

Der Autor war 40 Jahre im Bauwesen unterwegs und ist Betreiber von Prabels Blog. Die letzten Einträge betrafen Schulexperimente, die Geschwätzigkeit von Bundetagsabgeordneten und die Riester-Rentenversicherung.